На сегодняшний день по данным Трейдмарк Италия, отели в Италии, которым более полувека часто находятся в семейном управлении, которые в тоже время не хотят уступать право руководства молодым менеджерам. В связи с этим появилась тенденция старых владельцев продавать гостиницы, но не всегда по разумной цене.
Параллельно с этим, смена поколений позволила более молодым агрессивным и динамичным управляющим отелей (до 50 лет), занять рыночные ниши, но чтобы удержать за собой это место они должны работать не покладая сил. Это одна из причин, которая заставляет их выставить на продажу недвижимость часто в неблагоприятных для этого условиях. Действительно, кризис и рецессия делают этот сектор все менее позитивным. Посмотрим почему.
Стоимость гостиничной недвижимости упала после 2001 года и снова после 2007 года, потому что владельцы были часто не в состоянии показать управление валового дохода.
Быть владельцем и управляющим гостиницы на 40 номеров в Милане может быть очень экономически выгодно, если отель находится в центре, но не так выгодно, если он находится в выставочном районе Ро-Перо. Находиться в непосредственной близости от станции метро, значит стоить на 10% больше, но только если отель расположен внутри третьего кольца.
В Риме расположение на Виа Национале или Виа Венето конечно же имеет огромное значение. Но если в тоже самое время отель находится в отличном сосотоянии , а хозяин отеля умеет грамотно им управлять, то несложно добиться 90% заполняемости отеля. Доход в этом случае становится огромным. Недавно один такой отель в Риме был куплен по наличному расчету по цене 300 000 евро за номер.
А если отель находится в Анконе или Ливорно сколько могут стоить эти 40 номеров? Есть множество случаев, когда сделки заключались по ценам варьирующимся от 95 000 до 150 000 евро за номер. Совсем недавно отель в центре Пизы был продан по цене 200 000 евро за номер, в то время как другой небольшой отель под реставрацию в нескольких шагах от него всего за 70 000 евро номер.
Этот пример нужен чтобы подтвердить, что цена отеля больше не зависит от стоимости строительства, ни от цены за квадратный метр застроенной площади.
Стоимость строительства отеля практически в любом месте оценивается с 2000 до 2300 евро за квадратный метр. Учитывая, что номер в отеле 60х годов, коридоры, ванные комнаты и помещения общего пользования в среднем занимают от 35 до 40 метров, отель из 40 номеров должны иметь приблизительную общую площадь 1400-1600 квадратных метров, которые умноженные на 2000 или 2300 означают 2,8 / 3,6 млн. стоимости (за номер от 70 до 92 000 € все включено). Вот почему оценка прибыли не подходит в этом случае.
Если в двухтысячных мы полагали что размер отеля это самое главное и что лучшее экономическое положение имеют отели, которые насчитывают свыше 100 номеров, то сегодня новые владельцы видят потенциал в бутик-отелях.
Быть владельцем отеля еще является почетным статусом?
По данным института национальной статистики 50% итальянских отелей уклоняется от уплаты налогов, именно поэтому быть владельцем гостиницы становится менее престижным. В связи с этим отели выставляются на продажу или сдаются в аренду. Нужно учитывать особенности тех, кто сейчас намерен сдать в аренду недвижимость.
– Первая переменная зависит от сезона
– Вторая от времени последних реставрационных работ или года постройки
– Третья от размера, который позволит понять направленность отеля на индивидуальных туристов или на тур операторов.
– Четвертая, и возможно самая главная переменная это расположение отеля: Рим, Флоренция, Милан, Венеция, Озеро Гарда, Анкона, Римини, Роккаразо, Мадонна ди Кампильо – эти локейшн являются символами, но различия между ними колоссальны. В некоторых городах не обязательно быть динамичными и агрессивными. Ведь именно от расположения отеля зависит 99% экономического успеха гостиничного бизнеса.
Переменная «бренд»
Известность бренда международной сети отелей существенно влияет на формирование спроса. Международный бренд это знак качества, который работает. До появления сайтов Букинг и Экспедия, входить в интернациональную сеть отелей гарантировало на 15-20% больше наполняемости номеров в день. Но управлять отелем, входящем в международную сеть ограничивает его владельца стандартами и параметрами диктованными из вне. Это не нравится управляющим отелей в Италии.
Но в тоже самое время отель входящий в международную сеть это лучший персонал и более высокие показатели продаж. Если бренд не интернациональный, а только коммерческий который имеет тенденцию объединять несколько отелей без каких-либо определенных стандартов, то преимущества и недостатки становятся субъективными.
Почему сегодня выгодно покупать?
Почему сегодня в период недоверия и рецессий выгодно покупать отели:
– цены на недвижимость упали. Можно купить отель с годовым доходом в 500 000 евро меньше чем за 5 000 000 евро.
– цены в небольших городах упали в два раза по сравнению с 2007 годом
– управлять коммерческой структурой, которая гарантирует 60% наполняемости дает разницу в затратах – прибыли выше 30%
– приобретать недвижимость, которая в случае изменения градостроительных нормативов (преобразование отеля в жилую недвижимость) совершенно не рискованно.