Тормышева Светлана приняла участие в качестве эксперта в статье на портале HOMEOVERSEAs о покупке особенностях приобретения элитной недвижимости в Италии

Италия и Франция традиционно являются одними из ведущих европейских направлений для приобретения элитной недвижимости. Такая инвестиция гарантирует надежное вложение денежных средств «на века», уникальность жилых объектов, которые заслуженно стоят выше среднеценового сегмента — и дарит своим собственникам элитарный образ жизни на фоне одних из наиболее красивых пейзажей в мире.

Коротко о главном

Рынок элитной зарубежной недвижимости традиционно рассматривается состоятельными инвесторами как крайне привлекательное направление для вложения капитала, поскольку такая покупка обеспечивает сохранность денежных средств и является надежным инвестиционным активом. Эксклюзивные жилые объекты — виллы, поместья, замки, особняки — демонстрируют высокий социальный статус владельца и создают оптимальные условия для комфортной жизни всей его семьи. Элитная недвижимость — традиционный показатель престижа и финансового благополучия собственника.

Каждое государство, рынок недвижимости которого уделяет особенное место сегменту элитного жилья, имеет свои особенности и тонкости владения, продажи и содержания объектов. Так, в Италии многие продавцы эксклюзивной недвижимости не хотят, чтобы их владения размещались в свободном доступе в интернете: поэтому многие интересные объекты недвижимости продаются конфиденциально.

Франция — также одно из ключевых направлений Европы для приобретения элитного жилья. Это одна из самых высокоразвитых стран Европейского союза с динамичным рынком жилья. Ее богатая история, преимущества системы образования, здравоохранения и налогообложения делают ее очень привлекательной для проживания и получения стабильного дохода при сдаче в аренду. Монако традиционно привлекает наибольшее количество состоятельных покупателей со всего света: здесь продаются одни из самых эксклюзивных жилых объектов в мире. Главным преимуществом проживания в Монако является отсутствие в княжестве подоходного налога, налога на прирост капитала, а также действие льготных по европейским меркам ставок налогов на наследование.

Характеристики объектов

Элитная недвижимость в Италии, как правило, располагается в одном из престижных прибрежных или центральных районов — с развитой инфраструктурой, благоприятной экологической обстановкой и оптимальной транспортной доступностью. Она преимущественно представлена историческими виллами на морском побережье Лигурии, Тосканы и Рима; на островах Капри и Сардиния; в окрестностях озер Комо и Маджоре; а также поместьями в Тоскане и апартаментами в эксклюзивных кондоминиумах в Риме, Милане и Флоренции.

В Риме элитное жилье сконцентрировано преимущественно в историческом центре и районе, прилегающем к парку Вилла Боргезе — Пинчиано Парьоли, где средняя площадь квартир варьируется от 120 до 300 кв. м. Отдельно стоит отметить исторические виллы на Авентинском холме и античной Аппиевой дороге. Зачастую элитное жилье в Риме принадлежит вторичному рынку, и к этому сегменту относятся квартиры, в старинных домах или зданиях, построенных по авторским архитекторским проектам, — и существующие в единственном экземпляре. Такое жилье, к примеру, можно найти в римском районе, созданном архитектором Коппеде, а также в домах начала 1900-х годов в стиле «либерти».

Объекты элитной недвижимости в Риме характеризует сумма факторов — таких как центральное городское расположение поблизости от парка. Важен тип здания: особенно покупателями ценятся новые дома, в которых жилье имеет высшую категорию А+, а также отреставрированные исторические здания. Также это обязательно высокий этаж, наличие охраны и консьерж-сервиса, плюс терраса и парковочное место для автомобиля. Именно такой «набор» все чаще запрашивают требовательные будущие собственники элитного жилья, учитывая высокие денежные вложения в покупку элитной недвижимости. Рынок эксклюзивного жилья Риме является международным — в число наиболее активных покупателей входят граждане Великобритании, Германии, Франции, Саудовской Аравии и Китая, и, конечно, россияне. Спрос со стороны российских граждан на эксклюзивные объекты в Италии вырос в течение последних двух-трех лет, и наши соотечественники, по оценке экспертов, являются самыми требовательными покупателями, с запросами на жилье высочайших стандартов качества.

Для покупки элитной недвижимости во Франции наиболее престижным и роскошным направлением является Лазурный Берег. И, даже когда в остальных регионах наблюдается падение цен, здесь они остаются стабильными и даже растут. Особой популярностью у россиян пользуется недвижимость в «средней элитной» ценовой категории от €1,5 млн до €3 млн в непосредственной близости к Монако, а также в самом княжестве. Жить в Монако — это большая привилегия, поэтому спрос на здешнее жилье постоянно растет. Неудивительно, что за последние 10 лет средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Монако выросла более чем на 150%.

Цены

Хорошая новость для желающих приобрести элитную недвижимость в Италии — ее стоимость снизилась на 20-30% в сравнении с показателями 2010-х, хотя в течение 2016 и 2017 годов наблюдается стабилизация рынка эксклюзивного жилья. Для примера — в центральных престижных районах Рима цены варьируются от €9000 до €12 000 за кв. м за новое и отреставрированное жилье — и от €7000 до €10 000 за жилье, нуждающееся в ремонте. Так, отреставрированную и меблированную квартиру в центре Рима рядом с площадью Испании, на улице Маргутта, в эксклюзивном кондоминиуме с консьержем, в котором снимали фильм «Римские каникулы», можно приобрести за €700 000. Квартира находится на первом этаже старинного здания с лифтом, имеет площадь 80 кв. м и состоит из прихожей, гостиной с оборудованной кухней, спальни, ванной комнаты и гардеробной. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой. Эксклюзивный двухуровневый пентхаус с панормной террасой в историческом центре Рима, в полностью отреставрированном здании XVIII века, возле знаменитой площади Испания и фонтана Треви, стоит €14 млн. Она состоит из двойной гостиной, столовой, кухни, трех спален и трех ванных комнат. С террас открывается восхитительный вида на исторический центр города, энергетический сертификат А.

Недвижимость на Лазурном Берегу Франции, а также в Монако, всегда останется перспективным капиталовложением и будет расти в цене. Стоимость элитных объектов здесь может начинаться от €3 млн и достигать €300 млн, а иногда и больше. Цена зависит от множества факторов: таких как местоположение, близость к морю, площадь дома, участка и эксклюзивность самого объекта. Одна из самых дорогих квартир в мире находится именно в Монако и располагается на последнем этаже башни Одеон. Ее стоимость оценивается в €350 млн.

Надежность сделки

При покупке элитной недвижимости в Италии, а также в любом другом государстве, необходимо обратиться в лицензионное агентство недвижимости с проверенной репутацией. В соответствии с итальянским законодательством, агентство недвижимости несет ответственность за сделку: проверяет легитимность права собственности и права отчуждения объекта, отсутствие обременений, соответствие объекта всем «урбанистическим нормам». Агентство недвижимости должно иметь обязательный страховой полис по гарантии профессиональной деятельности. Эксклюзивные агентства обеспечат покупателю профессиональное русскоязычное сопровождение каждого этапа сделки, действуя строго в соответствии с гражданским кодексом Италии. Летом 2017 года в Италии появилась возможность переводить средства за оплату недвижимости на депозитарный счет нотариуса, что является гарантом надежности сделки — и значительно упрощает расчеты для обеих сторон.

Сделки с недвижимостью во Франции и Монако осуществляются только через нотариуса, в обязанности которого входит проверка юридической чистоты сделки. Все финансовые расчеты производятся только через его банковский счет. Договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежат обязательной регистрации. Но не менее важным также является и выбор надежного агентства недвижимости, которое поможет разобраться со всеми тонкостями и нюансами при выборе объекта, оптимизации налогообложения и постпродажным обслуживанием недвижимости.

Содержание элитной недвижимости

Профессиональное агентство недвижимости, которое специализируется на продаже элитного жилья, как правило, имеет отдел постпродажного обслуживания, предоставляющий покупателям все необходимые услуги, которые могут потребоваться после покупки. В них входит организация содержания недвижимости, поиск персонала, оплата налогов и коммунальных услуг — в общем, все, что делает владение приобретенной недвижимостью максимально комфортным.

Управление недвижимостью на Лазурном Берегу — сложная и важная задача, требующая основательного подхода собственника. Каждый элитный объект нуждается в обслуживании, и его стоимость может варьироваться от €1000 до десятков тысяч евро в месяц, в зависимости от особенностей объекта и его владельца. Комплексное управление объектами недвижимости лучше всего доверить компании, которая предложит административные и консьерж-услуги, юридическое, налоговое и бухгалтерское содействие; а также работу на выезде, целью которой является поддержание объекта и его коммуникаций в полном функциональном состоянии, в соответствии с его предназначением.

Ликвидность элитных объектов

Спрос на элитную недвижимость Италии, а также Лазурного Берега и Монако традиционно высок. Этому способствует постоянный приток состоятельных покупателей со всех концов мира, поэтому недвижимость здесь всегда останется перспективным капиталовложением. Для приобретения действительно ликвидной и выгодной недвижимости, важно обратиться к известным профессиональным агентствам, имеющим лицензию на право проведения сделок, которые дорожат своим именем. Такие агентства работают на рынке давно и не рискуют своим имиджем. К тому же, будущий собственник всегда может прибегнуть к услугам независимого эксперта и получить оценку стоимости объекта. В процессе проведения экспертизы, независимый эксперт производит сравнительный анализ рынка недвижимости, и, опираясь на имеющуюся в его расположении базу данных, может предоставить объективную оценку стоимости.

Особенности совершения сделки

В Италии этапы сделки купли-продажи элитной недвижимости не сильно отличаются от аналогичных сделок в других странах и объектами других рыночных сегментов. Процедура состоит из нескольких этапов. Менеджер агентства подбирает по запросу клиента варианты объектов, после чего помогает будущим собственникам организовать поездку в Италию для их просмотра. В случае принятия решения о покупке, составляется так называемое «Безотзывное предложение» о покупке объекта недвижимости, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта, сроки составления Предварительного и Финального контрактов, условия оплаты. При подписании «Безотзывного предложения» покупателем вносится денежный задаток, как правило, составляющий 10% от стоимости. В случае принятия «Безотзывного предложения» продавцом, эта сумма становится первым задатком.

Следующим этапом сделки является заключение «Предварительного контракта», во время которого вносится 20-25% от стоимости объекта в качестве второго задатка. Обычно «Предварительный контракт» составляется в форме частного договора, но может быть заверен нотариусом. «Предварительный договор» подлежит обязательной регистрации в Налоговой инспекции, при этом платится налог — 0,5% от суммы подтвердительного задатка, плюс пошлины.

Завершающий этап сделки — подписание «Финального договора купли-продажи», которое осуществляется в присутствии нотариуса, а также его регистрация в соответствующих органах. Оригинал акта хранится в архиве у нотариуса, а заверенные им копии выдаются покупателю и продавцу и являются документом о собственности. Покупатель вступает в права собственности сразу же после подписания «Финального договора купли-продажи», хотя зарегистрированные документы выдаются в течение двух-трех недель после подписания «Финального договора».Все расходы на покупку недвижимости оплачивает покупатель. Услуги агентства недвижимости производятся поэтапно. Окончательный расчет услуг производится при подписании нотариального договора купли-продажи. Комиссионное вознаграждение составляет 3%+ НДС от стоимости объекта недвижимости.

Стоит иметь в виду, что в Италии действует единый коммунальный налог на недвижимость. Он включает в себя три налога: муниципальный налог на недвижимость — 0,76 %, который не взимается, если объект является основным местом жительства, налог на вывоз и переработку мусора и муниципальный налог на содержание дорог, уличного освещения и прочее. Общие ставки не превышают 10,6% от кадастровой стоимости объекта. Налог на наследство и дарение составляет 4–8 % в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Согласно итальянскому законодательству, даже при отсутствии завещания законным наследникам — вдовец/вдова, дети, родственники до шестого колена — отойдет часть имущества. Если отсутствуют прямые наследники до шестого колена, то все имущество отходит государству. Если завещатель — иностранный гражданин является резидентом Италии, то наследникам нужно обращаться с заявлением об открытии наследства с целью уплаты налогов в территориальное Налоговое агентство по последнему месту жительства завещателя в Италии. В случае, если завещатель не являлся резидентом Италии, но наследство находится на территории Республики, то заявление подается в Налоговое агентство Рима.

Во Франции на приобретение и содержание недвижимости нужно предвидеть оплату трех прямых обязательных налогов: регистрационные сборы при покупке недвижимости, около 7% от стоимости объекта, и оплату ежегодных налогов — налога на недвижимость и проживание. Действует также единый налог на богатство IFI – это ежегодный налог, который взимается только в том случае, если чистая стоимость недвижимого имущества во Франции равна или превышает €1,3 млн на 1 января налогооблагаемого года. Эксперты отмечают, что уплаты этого налога можно избежать, прибегнув к кредитным инструментам, которые может порекомендовать надежное агентство недвижимости, специализирующееся на продаже элитных объектов. Что касается налога на наследование, то, согласно нормам права государства, во Франции владелец недвижимости не может свободно назначить наследника. При этом существуют механизмы, контролирующие процесс наследования недвижимого имущества. В соответствии с французскими законами, супруг владельца может являться единственным наследником — либо наследовать жилой объект совместно с кровными родственниками бывшего собственника.

Надежные партнеры

При совершении сделок с элитной недвижимостью за границей очень важно обратиться к надежным партнерам, которые гарантируют подбор оптимального объекта, соответствующего целям покупателя, помогут совершить надежную и «прозрачную» сделку, а также предложат будущим собственникам максимально полный комплекс постпродажного обслуживания. Только такие агентства единогласно признаются лучшими по мнению жюри премии Homes Overseas Russian Awards.

Trevi Elite Srl — итальянская компания, зарегистрированная в коммерческой палате Рима и являющаяся членом профессиональной федерации агентов посредников FIMAA, управляется русскоговорящими профессионалами работающими на рынке элитной недвижимости с 2006 года. Trevi Elite Srl оказывает полный спектр услуг по подбору объектов элитной недвижимости и юридическому сопровождению сделки купли — продажи, оформлению объектов недвижимости в собственность на территории Италии, а также постпродажному сервису, содействию в получении вида на жительство на основании приобретения недвижимости. Главный офис компании расположен в центре города Рима на улице Венето, рядом с виллой Боргезе.

Французская компания Property ServiceAzur — один из лидеров рынка недвижимости для русскоговорящих покупателей на Французской Ривьере. Более 15 лет агентство предлагает клиентам недвижимость премиум-класса на Лазурном берегу Франции и в Монако и специализируется на продаже вилл и роскошных имений, коммерческих объектов и земельных участков. В сферу услуг Property ServiceAzur также входит профессиональное управление недвижимостью. База агентства состоит из более 1000 тщательно подобранных объектов, соответствующих самым высоким требованиям наших соотечественников. В компании работают как русскоговорящие менеджеры, что способствует удобству при приобретении и управлении недвижимости, так и французские юристы, занимающиеся оптимизацией налогообложения и подбором оптимальных условий кредитования для клиентов.

7 советов экспертов покупателям элитной недвижимости

1. Приобретайте элитную недвижимость Италии и Франции только в сотрудничестве с агентством, репутация, портфолио и опыт работы которого не вызывают никаких сомнений.

2. Перед совершением сделки обязательно четко продумайте все тонкости будущей формы собственности объекта совместно с вашим агентом, для дальнейшей оптимизации налогообложения.

3. При выборе элитной недвижимости четко оцените ее ликвидность, поскольку покупка является серьезным капиталовложением.

4. Заранее выбирайте регион и ознакомьтесь с его окружением, инфраструктурой, транспортной доступностью.

5. Непременно учитывайте географическое расположение объекта: близость к морю, вид и удаленность от коммерческих центров.

6. Не откладывайте сделку! Элитная недвижимость Италии и Франции растет в цене, при этом европейские ставки по кредитам находятся на максимально низком уровне, что создает выгодные условия для покупки и формирует высокий спроc.

7. Прежде чем подписывать договор, обязательно изучите документы на недвижимость, привлекая надежного юриста. Если какие-то моменты вызывают вопросы и сомнения, лучше разрешить их заранее!