Внутренний спрос поддерживает восстановление экономики Италии

Рост экономики Италии стабилизируется. В третьем квартале 2017 года ВВП увеличился на 0,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 1,4% в годовом исчислении, хотя он по-прежнему остается на более умеренном уровне по сравнению с европейскими партнерами.

В частности, в третьем квартале рост ВВП был обусловлен внутренним спросом (+ 0,7%), из которых + 0,2% приходилось на потребление семей и + 0,5% на основные инвестиции. Внешний спрос также внес позитивный вклад (+ 0,2%) из-за более заметного увеличения экспорта по сравнению с импортом. Запасы, с другой стороны, продолжают показывать отрицательное изменение (-0,5%).

Ожидается, что, учитывая благоприятный международный контекст, итальянская экономическая динамика будет придерживаться того же роста и в течение всего 2018 года. В общем, динамика занятости сохранила положительный рост в третьем квартале 2017 года – в циклическом выражении (+ 0,5%) и на ежегодной основе (+ 1,3%), – при поддержке работников на постоянной основе (+ 0,6% за год). Ожидается, что в 2018 году занятость вырастет на 1,2%, а в 2019 году – на 0,9% (прогнозы парламента по Бюджету).

Еще один положительный знак – улучшение потребительского доверия, которое в декабре 2017 года составило 115,5, оставаясь на уровне первого квартала 2016 года. Однако, несмотря на довольно благоприятную среду, в январе 2018 года среди потребителей домашних хозяйств преобладали неопределенности, таким образом, создавая атмосферу доверия.

Финансовое состояние семей и восстановление экономики

В третьем квартале 2017 года тенденция потребления семей улучшилась (+ 0,3% в циклическом выражении), в основном за счет закупок товаров длительного пользования и услуг. Увеличение расходов на потребление отражало хорошие показатели потребительской способности семей (+ 0,8% в третьем квартале на циклической основе) при наличии позитивных тенденций на рынке труда.

Средняя склонность к сбережениям у семей в третьем квартале 2017 года составила 8,2%. В период с июля по сентябрь 2017 года процент семей, которые утверждают, что их сбережения являются достаточным для поддержки семейных расходов, сохраняет тенденцию к росту. В то же время доля семей, вынужденных прибегать к долгам, сократилась. Однако в последние месяцы 2017 года опросы показали немного более неопределенную картину.

Обращение к кредитам продолжается

По данным Банка Италии, постепенное улучшение перспектив рынка недвижимости и ограниченная стоимость ипотечных кредитов способствовали усилению спроса на кредиты со стороны семей. Кредиты для бизнеса также увеличились, особенно в пользу промышленного сектора.

Качество банковских кредитов продолжает улучшаться, чему способствует консолидация восстановления экономики. Поток просроченных кредитов пропорционально новым кредитам упал ниже уровней, зарегистрированных до мирового кризиса, этим показывая укрепления капитала банков.

Период перемен на Итальянском рынке

Итальянский рынок недвижимости приближается к периоду перемен, который проявляется в динамике торговли, чему способствует растущий спрос со стороны семей, которые, как только кризис закончился, еще раз показали свою готовность потреблять. С другой стороны, рост транзакций еще не оказал положительного влияния на рыночные ценности, которые, среди прочего, снижают избыток предложения накопленных за эти годы активов.

В 2017 году эйфория, которая охарактеризовала 2016 год в плане продаж, немного ослабла, оставляя место большей осторожности в выборе, сделанных семьями.

В 2017 году продажи жилья в Италии составили чуть менее 545 тысяч, с ростом на 5,7% по сравнению с предыдущим годом, согласно растущей тенденции, которая будет продолжаться в ближайшие два года, достигая 600 тыс. транзакций в 2020 году (прогнозы Номизмы).

Тенденция цен

Период сокращения цен на жилье подходит к завершению. Предполагается, что возвращение к положительному ценовому изменению, ограниченного на данный момент только рынком в Милане, будет усиливаться, что придаст дополнительный импульс восстановлению рынка недвижимости. Общий средний итальянский индекс средних цен на жилые и престижные здания, разработанный Nomisma, показывает снижение на -0,5% на шестимесячной основе и -1% на ежегодной основе.

Со второй половины 2011 года средняя котировка снизилась на 7,2%. Более конкретно, во второй половине 2017 года цены снижались ежегодно на 1% для новых домов до 1,3% для вторичной недвижимости, при этом сохраняя более низкую инерцию по сравнению с последними восьми годами. Средние полугодовые изменения держатся в размере от -0,5% для новой или отреставрированной недвижимости и до -0,6% для вторичного жилья. В частности, цены на новые дома, расположенные в центре или в престижных районах, в некоторых крупных городах (в первую очередь Милан) первыми возвращаются в плюс. Средние цены в центральных районах составляют примерно 3400 евро / м2 для новых домов и около 2,700 евро / кв.м для вторичного жилья. В пригороде эти значения намного ниже (около 1800 евро и 1400 евро соответственно).

Что касается котировок отдельных городов, то самые высокие средние стоимости цен на жилье продолжают наблюдаться в Венеции (3 020 € / кв.м во второй половине 2017 года), в Милане (2,970 € / кв.м), Риме (2,860 € / кв.м), а затем Флоренции (2,360 € / кв.м), Болоньи (1,980 € / кв.м) и Неаполе (1800 € / кв.м).

Возвращение к росту стоимости жилого сектора для крупных городов ожидается уже в 2018 году, а затем будет консолидировано в 2020 году (+ 0,9%) (прогноз Nomisma).

Финансирование недвижимости

В четвертом квартале 2017 года политика предоставления новых кредитов, как для предприятий, так и для семей, на покупки жилья оставалась практически неизменной. Спрос на кредиты от компаний, с другой стороны, зафиксировал экспансивную тенденцию, вызванную ростом фиксированных инвестиций; спрос семей на кредиты на покупку жилья также умеренно увеличился, чему способствовали благоприятные перспективы для рынка недвижимости.

По объему суммарный кредит, предоставленный семьям на покупку жилья в 2016 году, составил 49,7 млрд. Евро (+ 20,6% по сравнению с 2015 годом), тогда как в первые три квартала 2017 года объем предоставлений кредитов  достигнул сумму 35,7 млрд. евро.

Милан

В настоящее время Милан  по праву можно считать единственным  мегаполисом европейского уровня, благодаря строительству в кратчайшее время современных зданий и комплексов по проектам известнейших архитекторов, после проведенной Универсальной мировой выставки, престиж Милана значительно вырос и он занял равноправное место в ряду с Лондоном и Парижем.

Все эти изменения сразу сказались на  выросшем спросе на недвижимость со стороны инвесторов со всего мира,  особенно на новую недвижимость класса «люкс» которая составляет 10-15% от общего количества элитной недвижимости выставленной на продажу.  Также сказался эффект Брексита на утечку  капиталов из Лондона в Милан. Наибольшим спросом  пользуется недвижимость в центре Милана, знаменитый квартал моды Quadrilatero, Brera, Duomo,  Castello, Foro Buonaparte, а также центральные районы с отличной инфраструктурой как  Porta Romana,  Magenta,   Corso Independenza.

Новый фешенебельный квартал Porta Nuova с башней Юникредит и   резиденциальными башнями Вертикальные сады находится в центре, рядом с вокзалом Гарибальди и пользуется популярностью у молодежи.

Новый район рядом с выставочным комплексом City Life, построенный по проекту известного архитектора Zarа HADID  и Liberskind  с прекрасной зеленой территорией и отличной инфраструктурой пользуются спросом у семей и прекрасно подходят для инвестиций.

прекрасно подходят для инвестиций.

ТАБЛИЦА 1. ПРОДАЖА ЦЕНТР

Милан – Исторический центр, 2 семестр 2017 года

Средние цены на элитную недвижимость по району и состоянию (€/м2)

 

Исторический центр

Новая недвижимостьОтреставрированная недвижимостьВторичная недвижимость
МинМаксМинМаксМинМакс
Quadrilatero9.00015.0007.65012.8006.90011.500
San Babila8.50014.0007.25011.9006.55010.900
Brera8.50014.0007.20011.9006.50010.800
Castello – Foro Bonaparte8.50014.0007.20011.9006.50010.800
Duomo8.00013.0006.80011.0506.2009.950
Cordusio7.50012.5006.40010.6505.7509.600
Missori – Corso Italia6.5009.0005.5007.6504.9506.850
Magenta-Monti-Pagano5.8009.0004.9007.6504.4006.850
Carrobio6.5008.5005.5007.2504.9506.500
Sant’Ambrogio5.2007.8004.4506.6004.0005.950
Милан – Исторический центр,

2 семестр 2017 года

  Исторический центрЦены на аренду (2/год)
Мин

 

Макс

 

Новая или

Отреставрированная недвижимость

 

250380
Вторичная недвижимость200270

Спрос на аренду в центре Милана превышает предложение и интересные объекты сдаются за 2-3 дня, наиболее запрашиваемая аренда на 12 – 24 месяца в новых или полностью отреставрированных домах с 2 – 3 спальнями с балконом или террасой.

 

ТАБЛИЦА 2. АРЕНДА

 

Рим

Уникальность Рима заключается в многослойной архитектуре этого города за последние две тысячи лет, в мягком климате, в разнообразных городских пейзажах.

Рынок элитной недвижимости города представляет собой исторический центр города из которого веером расходятся прилегающие районы – Parioli, Prati, Trionfale-Vaticano, Gianicolense, Aventino&  Ostiense, San Giovanni e Eur.

Рим занимает первое место в Италии по количеству сделок по купле-продаже резиденциальной недвижимости, достигнув 32 000 в 2017 г.

Согласно прогнозу Engel Volkers в 2018 г. продолжится увеличение количества продаж в Риме и окрестностях, но цены останутся прежними.

В Риме элитная недвижимость традиционно базируется на нескольких фундаментальных параметрах – центральное месторасположение рядом с достопримечательностями, парком и инфраструктурой, высокий панорамный  этаж , наличие  видовой террасы,   качество дома и фасада, наличие машиноместа или гаража.

Из большого количества предложений в элитном сегменте, всего лишь 30%   составляет отреставрированное жилье и часто запросы  на качественное жилье не  отвечают предложениям, так как  многие потенциальные покупатели, особенно иностранцы, не готовы заниматься реставрацией старинной недвижимости.

 

80% покупателей итальянцев приобретают недвижимость в качестве первого дома для постоянного проживания и только 20%  для последующей сдачи в аренду с целью извлечения дохода.

Запрос со стороны иностранцев, в основном выходцев из северной Европы, США, россиян, концентрируется на историческом центре и престижных прилегающих районах.

Средние цены за квадратный метр варьируются от 2 500 Евро в районах Трионфале-Ватикано, до 7 500 Евро в районах Парьоли – Прати, а в историческом центре достигают 12 000 Евро  за элитное жилье. При адекватной цене среднее время на продажу объекта составляет 6 / 8 месяцев , а скидки от изначально запрошенной цены достигают в среднем 10-15%.

Таблица 3. Продажи

Рим – Основные Районы,  2 семестр 2017 года

Средние цены на элитную недвижимость по району и состоянию (€/м2)

 

 

Отреставрированная недвижимостьВторичная недвижимость
МинМаксМинМакс
Исторический Центр5.00012.0004.00010.000
Parioli4.6007.5003.9006.000
Prati4.5007.5003.5006.000
Gianicolense3.0005.0002.6004.500
Trionfale-Vaticano1.9003.2002.6004.500
San Giovanni3.3005.0003.0003.433
EUR3.8005.5003.2005.000
Рим – Основные Районы,

2 семестр 2017 года

 

Район

Цены на аренду (2/год)
Мин

 

Макс

 

Исторический центр

 

120400
Parioli160340
Prati151293
Gianicolense120236
Trionfale – Vaticano137205
San Giovanni170258
EUR153173

Спрос на аренду   в 2017 г оставался стабильным, наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры одно и двух комнатные  отреставрированные и меблированные в центральных районах рядом с инфраструктурой и станциями метро, время на  аренду объекта с момента публикации занимает в среднем 2-3 месяца , а скидки достигают не более  0 – 10%  от запрашиваемой цены.

Таблица 4. Тренды

Прогноз годового изменения средних цен на жилье
ГодИзменение
2018+0,3%
2019+0,3%
2020+0,9%

 

Цены на жилье в 13 основных городах Италии (2 семестр 2017г; евро/кв.м. и % изменения за семестр
Цена (€/кв.м.)ПрестижныйЦентрПолуцентрОкраиныОбщий
Новое жилье4,2203,3702,4601,7602,330
Вторичное3,4502,7501,9801,3901,860
Изм. за семестр %ПрестижныйЦентрПолуцентрОкраиныОбщий
Новое жилье-0,3-0,4-0,4-0,7-0,5
Вторичное-0,5-0,7-0,5-0,5-0,6

 

Все больше и больше владельцев квартир в центральных районах Рима сдают собственность в краткосрочную туристическую аренду через международные порталы и управляющие компании, благодаря нововведениям, упростившим процедуру сдачи туристам, налоговым льготам и постоянному круглогодичному притоку туристов в Вечный город.